Инициатива Лейбористской партии, которая обязывает застройщиков выделять не менее 50 процентов земель «серой зоны» для строительства доступного жилья, на практике оказывается непрактичной для 80 процентов мелких строительных участков, согласно новому исследованию технологической компании Viability.
В исследовании предложено изменить предложенное правительством «золотое правило» с 50 процентов на 35 процентов, что улучшило бы финансовую осуществимость для небольших застройщиков.
Viability изучила жизнеспособность потенциальных мелких мест под строительство в серой зоне Лондона, отличающейся стремительным ростом цен на жилье, где от застройщиков ожидают адекватной доходности.
Исследование предполагало минимальную маржу прибыли в 20 процентов для устойчивости и доступа к банковскому финансированию для застройщиков. Более того, предполагалось, что собственники земли соглашались бы на продажу только при условии, что цена будет не менее чем на 10 процентов выше существующей стоимости земли.
Полученные результаты указывают на то, что соблюдение целевых показателей правительства сделает 80 процентов участков высоко рискованными с финансовой точки зрения, что затруднит их развитие. Однако, если требование по доступному жилью будет снижено до 35 процентов, жизнеспособность участков возрастет до 30 процентов.
Правительство планирует реформировать систему планирования, чтобы способствовать строительству 1,5 миллиона новых домов в течение следующих четырех лет, включая ранее использованные земли зеленых поясов, нуждающиеся в перепрофилировании, которых называют серыми зонами.
Местные советы в Англии теперь обязаны выполнять целевые показатели по жилищному строительству, причем заместитель премьер-министра Анджела Рейнер сообщила руководителям советов, что содействие строительству жилья является не только профессиональной обязанностью, но и «моральным обязательством».
Министерство жилищного строительства, местных сообществ и местного самоуправления открыло консультации по запланированным реформам, которые закроются 24 сентября. В этом предложении говорится, что целевой показатель в 50 процентов доступного жилья «зависит от жизнеспособности» участка. Застройщики, намеренные построить меньше этого порога, должны представить оценку жизнеспособности, которую местные органы планирования могут отклонить, если посчитают, что застройщик переплачивает за землю.
Консультация также рассматривает вопрос, должны ли местные органы планирования иметь возможность устанавливать более низкие показатели в «низкоценовых зонах» для стимулирования строительства на севере Англии.
Генри Мэйл, соучредитель Viability, похвалил инициативу правительства по содействию строительству жилья, но подчеркнул необходимость гибкости для снижения затрат для маленьких застройщиков, работающих с небольшими участками.
«Позитивно выделять дополнительные земли как потенциальные возможности, но остается важным для застройщиков определять, являются ли проекты финансово целесообразными,» — прокомментировал он.
Мелкие застройщики составляют около 25 процентов из 200 000 домов, строящихся ежегодно. Мэйл отметил, что они должны учитывать различные затраты, такие как очистка земли, увеличение биоразнообразия и необходимость добавления местной инфраструктуры наряду с жильем.
Как правило, доступное жилье стоит от 85 до 90 процентов цены, необходимой для домов, ориентированных на частный рынок. Тем не менее, эти дома продаются жилищным ассоциациям и местным властям по цене от 50 до 70 процентов рыночной цены.
«Продажа доступных домов приводит к убыткам, так что маржа прибыли в основном формируется за счет рыночных домов,» — объяснил Мэйл. Он отметил, что хотя застройщики часто воспринимаются как жадные, важно, чтобы они сохраняли прибыльность для обеспечения своей работы. С введением новых регуляций финансовая обстановка становится все более сложной, особенно с появлением требований по увеличению биоразнообразия, что может значительно повысить затраты на участки.
Он добавил: «В конечном итоге решающим фактором для застройщиков является финансовая осуществимость проекта. Это определит объем строительства жилья.»
Министерство строительства, местных сообществ и местного самоуправления ответило на выводы Viability, заявив: «Мы не признаем эти цифры. В исключительных случаях, таких как значительные потребности в инфраструктуре, у застройщиков может быть некоторый маневр. Тем не менее, для обоснования любых отклонений от наших ожиданий по доступному жилью требуется убедительное доказательство. Каждый должен внести свой вклад в решение проблемы жилищной недостаточности.»
Федерация строителей жилья признала положительные шаги правительства по улучшению процедуры планирования. Однако исполнительный директор Дэвид О’Лири предостерег, что издержки по политике, налагаемые различными правительствами, резко возросли в последние годы из-за таких факторов, как стандарт строительства новых домов и требование по увеличению биоразнообразия, в дополнение к значительному сокращению государственных субсидий для жилищных ассоциаций, ориентированных на доступное жилье.
«Уместно, чтобы государственные органы определяли социальные выгоды, получаемые от застройки, при условии, что участки остаются жизнеспособными. Однако законодатели на местном и национальном уровнях должны признать, что немногие участки могут удовлетворить все требования. Установка непосильных целей может полностью остановить строительство, подрывая общий уровень предложения,» — предостерег он.
Viability предоставляет автоматизированные решения по оценке земель для мелких застройщиков, упрощая сбор и анализ данных, которые обычно доступны только более крупным игрокам на рынке. Компания стремится использовать точные данные, чтобы обеспечить большему количеству мелких застройщиков возможность эффективно работать с местными властями в усилиях по строительству住房。
Viability получила финансирование от правительства через его инновационное агентство Innovate UK для разработки своей технологии. Соучредитель Пол Хиггс, бывший глава земельного отдела в Barratt Development, и генеральный директор Адрия Таррида входят в число ее инвесторов. Официальный запуск компании запланирован на 16 сентября после двух лет разработки.
«Мы создали этот бизнес для решения жилищного кризиса и поддержки мелких застройщиков,» — заключил Мэйл. «Традиционный процесс для застройщиков начинается с определения потенциальных земельных участков, желательно не на рынке, которые предлагают оптимальную прибыль. Хотя существует множество инструментов для определения этих возможностей, навигация по сложностям начинается, как только участок найден.
«Мы стремимся облегчить начальный этап, который часто занимает у застройщиков недели или даже месяцы, чтобы прийти к финансовой цифре, подходящей для переговоров с собственниками земли.»
Первоначальные тесты программного обеспечения Viability показали, что задачи, которые ранее занимали два дня, теперь могут быть выполнены всего за две минуты с точностью в пределах 2 процентов от оценок застройщиков.
