В России намерены восстановить доходные дома. Как этот забытый вид жилья до неузнаваемости изменил облик главных городов страны?
Первый зампред комитета по строительству и ЖКХ сообщил, что разрабатывается законопроект о возрождении доходных домов — жилья, существовавшего в Российской империи. Парламентарии уверены: возобновление практики, когда профессиональные инвесторы занимаются недвижимостью под сдачу, расширит возможности для улучшения жилищных условий россиян. Имперский опыт — в материале «Ленты.ру».
В дореволюционной России 94 процента жилого фонда Санкт-Петербурга приходилось на доходные дома
Первые доходные дома появились в период с 1785 по 1790 годы, а бум строительства в городе пришелся на 1911-1915 годы. В дореволюционной Москве на доходные дома приходилось 40 процентов жилого фонда. Что касается столичного Петербурга, то к концу XIX века на арендованное жилье там приходилось 94 процента жилого фонда, историк Екатерина Юхнева в книге «Петербургские доходные дома. Очерки из истории быта».
Строительству доходных домов способствовал прирост городского населения — рабочих, инженеров и предпринимателей. Большинством домладельцев были дворяне, почти четверть составляла прослойка населения, которая разбогатела и имела потребность вложить свой капитал — в основном купцы, предприниматели. Остальными домладельцами являлись мещане — ремесленники, мелкие торговцы. В основном рынок доходного жилья формировался в Санкт-Петербурге и Москве, в меньшем количестве такое жилье появлялось в местах, где проводились крупные ярмарки и где людям не нужно было постоянное жилье. Например, в , который был перевалочным пунктом для переселенцев из европейской части России на Восток.
После революции доходные дома были национализированы и превратились в коммунальные квартиры.
Доходные дома приносили экономическую пользу городу
Власти поощряли строительство доходных домов: прокладывали к ним водопроводы и канализацию, приводили улицы в порядок. За счет налогов с хозяев такой недвижимости значительно пополнялся городской бюджет. Например, в 1913 году доход Москвы составил 47 миллионов рублей, семь миллионов из которых было получено с владельцев доходных домов.
В Петербурге домладельцы платили налог, в разное время составлявший от 1,5 до 8 процентов от стоимости имущества или дохода с него. Сбор с недвижимости приносил городу в 1848 году 40 процентов городского дохода, в 1873 году — 32 процента, а в 1893 году — 24 процента. При этом домладельцы, имевшие квартиру в собственном доме, обязаны были платить и квартирный налог как жилец. Этот налог для самых дорогих квартир составлял 10 процентов стоимости аренды.
Доходные дома окупались за несколько лет. Например, среднегодовая доходность такого дома в Санкт-Петербурге в XIX веке варьировалась в диапазоне от 8,5 до 15 процентов.
Арендное жилье формировалось обликом городов
Облик центра Петербурга сформирован доходными домами, а знаменитые дворцы-колодцы появились в эпоху расцвета строительства этого формата жилья — так его владельцы экономили дорогую землю в центре города.
Доходные дома в эпоху классицизма — внешне они не отличаются от особняков, казарм или официальных зданий того исторического периода. В 1830-е годы владельцы домов начали экономить на отделке и перестали декорировать фасады. Современникам это не нравилось. Например, недовольный новой застройкой писал, снимая жилье в доходном доме: в статье «Об архитектуре нынешнего времени» он сетовал на то, что эпоха выдающихся архитекторов осталась в прошлом.
Стили постройок сменяли друг друга, на смену классицизму пришел историзм, когда домам добавляли элементы готики, ренессанса, барокко и других, доходные дома строили в стиле эклектики, неоренесанса и неоэпетровском стиле — похожими на здания при Петре I. Некоторые дома и сегодня удивляют вычурным декором — например, на улице Захарьевской стоит здание с египетским декором, с огромными статуями египетских богов на парадных лестницах. Отдельно отмечаются необычные и изящные дома в стиле северного модерна, которые захватили город в конце XIX века. Среди них — дома знаменитых архитекторов (дом по адресу Малая Конюшенная, 3) при шведской церкви Святой Екатерины, Василия Шаума (ансамбль зданий на Петроградской стороне, Каменноостровский проспект, 13, 16, 20).
В Москве одним из самых известных арендных зданий первый небоскрёб — «тучи́через», как его тогда называли. Дом архитектора Эрнста Нирнзее, построенный в 1923 году в Большом Гнездинском переулке, имел десять этажей и произвёл сильное впечатление на современников. Этот дом был экспериментальным: на его плоской крыше установили детские качели и высаживали растения, а также выбивали ковры. Крышу здания можно увидеть в фильме «Служебный роман».
Доходные дома могли строить не только богатые
В среднем каждый домладельцы по два дома. Подавляющее большинство (87 процентов) были коренными петербуржцами, остальные — приезжие, из них треть — иностранцы. В основном это были солидные люди: средний возраст петербургских домладельцев — 51 год. Недвижимость часто регистрировалась на жену владельца, что объяснялась старинной русской традицией экономической безопасности.
Многие владельцы жили бы состоятельными, но встречались и исключения — например, предприниматель древних языков в гимназии Лаврентьев Энгельбехт на Новокурузницкой улице в Москве доходный дом в эклектичном стиле.
Образ арендатора, «пьющего кровь» жильцов, оставил след в литературе. «С каждым годом, а где можно, то и чаще, домлададелец Илья Ильич Еронин все надбавлял и надбавлял на квартиры, так что они приносили теперь уже вдвое против первоначальной цены», — в сборнике «Петербургские очерки» Василия Авсеенко, выпущенном в 1900 году.
Владелец жилья мог быть не только частным лицом, но и организациями. Например, доходный дом с часами на Сретенском бульваре в Москве в собственности страхового общества «Россия». Небольшая часть домов принадлежала государству, учебным заведениям и благотворительным организациям.
В доходных домах располагалось жилье от роскошного до самого дешевого
Существовали доходные дома для всех слоёв общества, при этом в самом дешевом жилье для рабочего класса люди порой жили в нечеловеческих условиях. Так, в Петербурге квартиры заживались максимально плотно: в однокомнатных квартирах с одним окном могли проживать от 11 до 50 человек. По данным медицинской полиции, опубликованным в 1897 году, во многих квартирах оказалась по четверти кубической сажени (2,4 кубометра) на человека.
Кстати, самое дешевое жилье находилось в подвале и на мансарде — тогда в зданиях не было лифтов. На верхнем этаже снимать комнату, герой романа «Преступление и наказание»: «Камерка его приходилась под самую кровлей высокого пятиэтажного дома и походила более на шкаф, чем на квартиру. Крошечная клетушка, шагов в шесть длиной, имела самый жалкий вид с своими жёлтыми, пыльными и всюду оставшимися от стены обоями, и до того низкая, что чуть-чуть высокому человеку становилось в ней жутко, и всё казалось, что вот-вот стукнешься головой о потолок. Мебель составляла помещением».
«Барские» квартиры представляли кардинально иную картину. Это было жилье на шесть и более комнат для привилегированных слоёв общества — аристократического и крупного чиновничества, промышленников и банкиров, а также небольшой прослойки творческой интеллигенции. Плата за аренду «барской» квартиры составляла от 2 до 5 тысяч рублей в год (примерно 20 процентов жалования чиновников, получавших 10-30 тысяч рублей в год). «Барские» квартиры располагались в бельэтаже или во втором этаже. Вход всегда был с улицы по парадной лестнице, украшенной цветами, с коврами на широких ступенях. Все парадные помещения располагались анфиладой вдоль уличного фасада, внутренние комнаты выходили окнами во двор.
Разночинцы, чиновники, инженеры частных заводов, служащие частных банков, преподаватели частных гимназий, врачи частных клиник и творческая интеллигенция снимали трёх-пятикомнатные квартиры. Интересно, что жильё менялось ежегодно, поскольку на лето арендаторы съезжали на дачу (также арендованную) и не могли себе позволить платить за гордское жилье, в котором не жили. Такая сложная субаренда позволяла по существовавшим правилам и называлась «нанимать от жильцов».
В Петербурге было 12 тысяч квартир для «угловых» жильцов, что 9,2 процента всех квартир. Угол выделялся ситцевыми занавесками. В комнате жили обычные четыре семьи. Передние углы у окон стоили пять рублей, задние углы у печки — три рубля.
Отмечается, что благоустроенные «барские» квартиры приносили почти в два раза меньший доход, чем перенаселенные квартиры для угловых жильцов.
Эксперты прокомментировали идею возродить доходные дома в современной России
«Идея возродить доходные дома интересная, однако рынок пока, возможно, к этому не готов», — рассказал «Ленте.ру» Василий Тимофеев, генеральный директор петербургской строительной компании City Solutions. Он считает, что для инвесторов, в особенности для банков, инвестиции в доходные дома могут быть довольно привлекательными, однако минусов здесь пока больше, чем преимуществ. Основная проблема заключается в крайне низкой маржинальности, считает эксперт. Кроме того, согласно законодательству человека нельзя выселить из единственного жилья, даже если он не оплачивает аренду. При этом россияи привыкают к собственности и воспринимают аренду как что-то временное и ненадежное.
Эксперт инвестиционной компании «Флип» Евгений Шавнев считает, что в России в настоящее время концепция доходных домов частично воплотилась в апарт-отелях, однако они рассчитаны на краткосрочную аренду. Идея возродить доходные дома отчасти связана с текущей ситуацией на рынке недвижимости и текущими ставками, уверен эксперт. Доходные дома будут закрывать потребности тех, кто по финансовым возможностям не может оформить ипотеку или купить квартиру, уверен эксперт. Для воплощения идеи необходима четкая законодательная база, льготы для девелоперов и возможное участие государства. В настоящее время заинтересованность в этом строительном направлении, несмотря на социальную важность проекта, довольно низкая, поскольку срок окупаемости инвестиций в арендное жилье составляет в среднем 10-15 лет.
