Опасность банкротства угрожает строительному рынку России. Кто сможет создать доступное жилье для россиян?
Согласно статистике, около 20 процентов российских застройщиков находятся под угрозой банкротства, и эта цифра может вырасти до трети в ближайшее время, предостерегает вице-премьер. Многие из них не укладываются в заявленные сроки сдачи жилых комплексов, и причиной этого обычно становится нехватка финансирования. На фоне высоких ставок и частых отказов граждан в ипотеке финансовое давление на застройщиков усиливается, а доступ к денежным средствам ограничивается особенностями проектного финансирования. Компании, оказавшиеся в «проблемной» категории, не могут получить необходимые ресурсы. Какие пути выхода из сложившейся ситуации видят участники рынка и почему с нетерпением ждут заседаний ЦБ — в материале «Ленты.ру».
Как заявил в разговоре с «Ведомостями» вице-премьер Марат Хуснуллин, срок ввода 19 процентов проектов на данный момент уже перенесены.
Объекты, сроки ввода которых задерживаются более чем на полгода, фактически попадают в проблемную категорию «обманутых дольщиков», — объяснил Хуснуллин. Если бы в России формально подошли к этому вопросу, у части застройщиков уже был бы статус проблемных. Однако власти, осознавая общую сложность ситуации, разрешили застройщикам переносить сроки ввода, благодаря чему отстающие компании получили возможность догнать своих коллег.
«Каждого застройщика мы с губернаторами сейчас мониторим: у кого объективно сроки сдвинулись, у кого — субъективная причина», — заметил вице-премьер. В отдельных случаях застройщикам, по его словам, достаточно помочь с решением точечных вопросов, например, с подключением к сетям. Тогда власти обращаются с соответствующим запросом к губернаторам.
По жилью, запланированному к сдаче в 2025 году, ситуация выглядит лучше, чем по объектам, чей срок сдачи намечен на 2026-й, подчеркнул Хуснуллин. Однако если высокая ключевая ставка будет сохраняться еще на протяжении полугода, общая доля рискующих обанкротиться застройщиков может вырасти уже до 30 процентов.
Застройщики пожаловались на замороженный цикл оборотного капитала
Для ряда застройщиков ситуация действительно близка к критической, считает основатель строительной компании Kronung Филипп Шраге. Особенно высокими являются риски для тех, кто работает в сегменте массового жилья и сильно зависит от ипотечного спроса. «При ключевой ставке в 18 процентов и высокой доле отказов по ипотеке рынок лишается основной «кровеносной системы» — доступного кредитования, — объясняет спикер. — Это приводит к снижению темпов продаж, удлинению сроков реализации проектов и росту финансового давления на застройщиков».
Причиной для девелоперов сегодня становится не только ставка и ипотечный спрос, но и замороженный цикл оборотного капитала, замечает основатель строительной компании. «В проектном финансировании каждая задержка продаж автоматически блокирует доступ к следующей партии средств банка. При высоких ставках это превращается в замкнутый круг: продажи падают, стройка замедляется. Сроки ввода переносятся, доверие покупателей снижается», — делится он своими наблюдениями.
В качестве мер поддержки уже обсуждается мораторий или отсрочка на возбуждение дел о банкротстве, внешняя санация и временные господдержки для завершения проблемных объектов, перечисляет партнер аналитического агентства Digital Guru. «Крайняя мера — таргетированные госинвестиции или покупка квартир для социального жилья, чтобы достроить ключевые комплексы и сохранить репутацию рынка», — добавляет он.
По мнению Шраге, приток денег в отрасль возможен и через частные инвестирования — например, выпуск девелоперских облигаций с государственной гарантией по ключевым социально значимым проектам. Это снизит стоимость привлеченного капитала и позволит ускорить темпы строительства, аргументирует он.
Покупатели же замерли в ожидании: все надеются на новые программы кредитования или хотя бы возврат старых, уже проверенных в деле, отмечает Минаков. В режиме ожидания вместе с ними пребывают и девелоперы: для них ситуация оборачивается финансовыми убытками, невыполнением планов и отсутствием возможности развивать имеющиеся проекты. «Очевидно, что решение (о поддержке застройщиков) жизненно необходимо здесь и сейчас, пока отрасль не пришла в упадок. Реализовать всегда сложнее, да и выживают при этом не все», — рассуждает основатель компании «Земля М».
Россияне стали чаще получать отказы в оформлении ипотеки
От простых россиян ситуация зависит в меньшей степени — многие из них в ожидании снижения ипотечных ставок откладывают решение жилищного вопроса, а большинство сделок, заключаемых на рынке новостроек, происходит в рамках государственных программ. «Ситуация с перекидкой в сторону льготной ипотеки сейчас беспрецедентная. Рынок впервые живёт в условиях, когда 80 процентов сделок завязаны на госпрограммы, — комментирует Шраге. — Спрос в новостройках стал крайне чувствителен к любым изменениям условий льготного кредитования, а рыночная ипотека фактически выпала из игры».
В последнее время чаще отказывают гражданам в оформлении ипотеки банки. В попытках перестраховаться кредитные организации начали выдавать ипотечные кредиты только людям с хорошей кредитной историей и низкой долговой нагрузкой. В июне 2025 года количество отрицательных решений, по данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), возросло до 50,6 процентов. Ещё в мае этот показатель составлял 45,7 процента.
Увеличение доли отказов эксперты и аналитики для девелоперов за доступ их новостроек к программам льготной ипотеки. Речь идет о разовом платеже, который застройщики выплачивают банкам за выдачу льготных кредитов на покупку квартир в их новых ЖК. Кредитные организации такие комиссии по поручению президента РФ: в мае он исключить возможность взимания банками дополнительных комиссий при предоставлении гражданам ипотечных займов в рамках льготных ипотечных программ.
В итоге льготные кредиты становятся менее выгодными для банков, и те предпочитают направлять капитал на более доходные сегменты, включая рыночные ипотечные программы и другие классические сегменты кредитования, директор группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин. В начале 20255 года требования кредитных организаций к заемщикам были более лояльными, но отмена комиссий ослабила их заинтересованность в оформлении ипотеки, подчеркивает старший директор группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР.
Объем просроченных долгов по ипотечным кредитам при этом продолжает расти. К концу текущего года доля «просрочек» по ипотеке до 1 процента (тогда как в конце прошлого года этот показатель составлял 0,5 процента), говорят представители.
Банки провергли высокую вероятность банкротства в строительстве
«Опираясь на данные отчетности крупных девелоперов, составленные по МСФО, мы не можем подтвердить высокую вероятность банкротства в строительстве», — не разделяя общих опасений начал отдел кредитного анализа и макроэкономики УК «РСХБ Управление Активами» Павел Паевский. Ситуация в отрасли действительно неоднородная, но по итогам 2024 года у большинства крупных застройщиков произошел рост выручки и операционной прибыли, с поправкой на амортизацию и обеспеченные операционных активов (EBITDA), указал он в беседе с корреспондентом «Ленты.ру».
Положительная динамика показателя EBITDA (прибыль до вычета налогов, амортизации, процентов по кредитам и займам — прим. ред.) в прошлом году наблюдалась у таких компаний, как «Самолет» (+19,4 % год к году), «Эталон» (+52,4 %), «Брусника» (+51,1 %), «Глоракласс» (+2,5 % г/г), «Джи-Групп» (+52,4 % г/г) и «Сэйлт-Групп» (+13,4 % г/г), перечислили представители управляющей компании в составе группы. У многих девелоперов при этом произошел опережающий рост долга, однако для них это оказалось не критичным, заметил Паевский.
Девелоперский рынок действительно испытывает сложные времена, но банкротства может затронуть лишь точечных застройщиков в регионах, присоединился к обсуждению оперативный директор консалтингового агентства Genesis Group. В основном это участники рынка в тех сегментах, финансовые возможности которых ограничены, а рынок менее устойчив. Московские девелоперы, по словам собеседницы «Ленты.ру», чувствуют себя уверенно: крупные игроки обладают достаточными ресурсами и диверсифицированными портфелями, что сводит риск банкротства к минимуму.
На перспективы второй половины 2025 года участники рынка смотрят с осторожным оптимизмом. Последовательное снижение ключевой ставки, о котором ранее заявлял, постепенно отражается на уровне ипотечных ставок в банках, напоминает Иванова. Для отказов по ипотечным заявкам по-прежнему высокий, но не смотря на это, эксперты уже фиксируют рост активности клиентов на рынке недвижимости.
В июле 2025 года количество зарегистрированных сделок с жильем увеличилось на 12 процентов по сравнению с июнем, а средний чек сделок увеличился на 3 процента, отмечает эксперт. В целом по рынку стоит скорее ожидать стабилизации цен при умеренной коррекции, считает партнер аналитического агентства Digital Guru.
Финансовая стабильность потенциальных покупателей жилья наводит оптимизм в свете устойчивости домохозяйств, конечно, если ключевая ставка перейдет на уровень ниже 10-11 процентов, позволят реализовать свои намерения вне зависимости от внешней информации, заключает он.
Таким образом, несмотря на текущие сложности, рынок недвижимости приобретает шансы на длительную стабилизацию и развитие, подчеркивает он.
