«Как россияне находят жилье и кадры для сдачи квартир в аренду?»
Высокие ставки по кредитам и сокращение программ льготной ипотеки, а также отмени «удаленки» — все это стало причиной осеннего бума на рынке съемного жилья. Только за август 2024 года интерес к аренде недвижимости почти на четверть, а цены выросли на 5-10 процентов. Стоимость аренды «однушки» уже достигает 100 тысяч рублей в месяц. Сдачу квартиры в аренду часто называют пассивным доходом и считают легкими деньгами. Так ли это на самом деле? «Лента.ру» поговорила с двумя квартирными хозяевами из Москвы и узнала о том, сколько денег можно зарабатывать на аренде жилья и с какими рисками это связано.
«Шестиметровую кухню я отмывала неделю»
Валерия Воронцова, 46 лет, преподаватель английского языка:
В течение жизни я сдавала три разных квартиры. Первым жильем, отданным в аренду, стала квартира родителей. Это была «трехшка» в панельном доме 1970-х годов в одном из спальных районов Москвы. Я в ней выросла, и в конце 1990-х, начав работать, очень красиво ее отремонтировала: сделала перепланировку, поставила встроенную кухню, купила прекрасную японскую сантехнику. Но жить в ней не стала. И моя мама, в чьей собственности была квартира, ее сдала молодой паре, найденной через соседку.
Арендаторы жили у нас лет шесть. С виду все было прилично: они сами вовремя привозили деньги, соседи на них не жаловались, поэтому квартиру мы не проверяли. После того как жильцы съехали, мы решили жилье продать. Я поехала на квартиру, вошла и не узнала свой дом! Тараканов там не было, но… Все стены были в дырах (видимо, жильцы что-то вешали на них, а потом отодрали), на обоях были крупно написано «Ок», а вся кухня покрыта черным налетом от угля — квартиросъемщики оказались приверженцами правильного питания и делали активированный уголек в домашних условиях. Показывать такую квартиру покупателям было нельзя. Я потратила месяц, чтобы привести ее в порядок. Только шестиметровую кухню отмывала неделю.
В уборке мне помогала соседка, которая и привела этих людей. Я же тогда в первый раз подумала, что сдавать жилье — это не просто отдать ключи, и тебе приносят деньги. За квартирой надо следить.
Второй квартирой на сдачу оказалась «трехшка» в сталинском доме у Нескучного сада, принадлежавшая моей первой свекрови. Свекровь прожила в этом доме пару десятков лет, но, выйдя на пенсию, переехала в квартиру поменьше, а «трешку» решила сдать. Я сама снимала квартиру, однако из-за постоянной нехватки денег и постоянных займов поборола желание сдавать жилье под родственников…
На эту квартиру мы нашли жильцов очень быстро: студентки из Средней Азии, пусть которые меня уговорила realtor. Первое время они жили спокойно: мужчина работал таксистом, его жена занималась домом. Но потом соседи стали жаловаться, что в квартире шум, ругань, туда постоянно ходят непонятные люди с громадами. Я приехала после них в квартиру, там было тихо и пусто. В кухне стояла вазочка из-под мороженого, в комнате — клетка с попугаем, а на столе — копия авиабилета до Н-. Я поняла, что снимали квартиру не для личного жилья.
Эту осенью цены на аренду квартир в Москве сильно выросли. Двухкомнатные квартиры в Измайлово, даже в старых домах, сдаются по 65-70 тысяч рублей. Но я своими жильцами довольна и поднимать цену пока не планирую. Пусть доход будет небольшой, главное — чтобы он был стабильным.
«Как найти хороших арендаторов?»
Я уверена, что надо поступать так, чтобы при сдаче квартиры ты не страдал. На самом деле нельзя впадать в крайности: надо сдать их героям, которые рано или поздно уйдут. Все квартиры необходимо сдавать при линейных случаях для тогда, если они захотят остаться на долгий срок.
Что касается аренды, то существует множество вариантов: можно купить квартиру за 9-10 миллионов рублей, а сдавать её удастся в среднем за 40-45 тысяч рублей в месяц. Годовой доход составит 480 тысяч рублей — это около 4,8 процентов годовых. Срок окупаемости составляет 17-20 лет.
Сегодня в новостройках спальных районов Москвы можно купить квартиру за 9-10 миллионов рублей. Сдать ее удастся в среднем за 40-45 тысяч рублей в месяц. Годовой доход составит 480 тысяч рублей — это около 4,8 процентов годовых. Срок окупаемости составляет 17-20 лет.
Что касается вторичного рынка, туда затраты на ремонт и обстановку квартир не должны превышать размера двух-трех арендных ставок, добавляет заместитель директора управления аренды квартиры . Но даже если квартира вышла на самокупаемость, арендная плата за нее — это не чистый доход, предупреждают эксперты. Из него следует вычесть сумму налогов на имущество и доход от найма жилого помещения, коммунальные платежи (за исключением расходов на электроэнергию и воду, которые арендаторы оплачивают отдельно по счетчикам), траты на уборку и мелкий ремонт. К тому же бывают периоды, когда жильцы просто не погасят арендаторов. В этом смысле доход от банковских депозитов выглядит более привлекательным, отмечают специалисты. Хотя то, что квартиры со временем растут в цене, тоже никто не отменял.
Все квартиры я сдавала «вбелую». Налог с аренды — не самые большие деньги, и они точно не стоят того, чтобы оказаться в ситуации, когда тебя могут шантажировать их неоплатой. Так же аккуратно я платила услуги ЖКХ. Остались деньги распределяла так: 10 тысяч откладывала на непредвиденные расходы по квартире, 25-30 тысяч — отдавала маме, остаток шёл в семейный бюджет. Доход со сдачи квартиры у Нескучного сада мы тратили на лечение и содержание свекрови: когда она заболела, ей пришлось поместить с специализированный пансионат.
Сдавать квартиры я перестала года три назад. Я просто от этого устала. Дело в том, что «трешка», которую мы сняли, изначально была убита, и с согласия хозяйки я сделала в ней ремонт. Но со временем меня стало тянуть то, что я за своей квартирой ухаживаю, и за чужой. Мы неоднократно вернулись всей семьёй в «двушку», но вскоре продали её, так как не смогли сдать за хороший размер. Утверждать, что я больше никогда не буду сдавать квартиры, я не стану. У меня в этом деле хороший опыт. Но за годы аренды я поняла: другим людям нет дела до чужой квартиры, никто не станет заботиться о вашей собственности, как о своей, — у большинства к ней потребительское отношение. А ещё что понятие «пассивный доход» — очень обманчиво. В случае с арендой вовлечённость очень важна: хозяин сдаваемого жилья должен вникать во все юридические и экономические аспекты этого дела. Именно от вовлечённости зависит, насколько ему удастся не вкладываться…
«Бытовую технику я оставила в счет оплаты»
Светлана М., 50 лет, полиграфический дизайнер:
— Я выросла в Измайлово, в трехэтажном доме, в квартире, которую дали моему деду еще в начале 1950-х годов. Квартира двухкомнатная, на первом этаже, очень необычная: высокие потолки с лепниной, двери со стеклом, окна в ванной, в большой комнате — ниша. В моем детстве там стоял диван, висели бра, а от комнаты ее отделяли шторы. Недостатки у квартиры тоже были: дом ни разу с момента постройки не ремонтировался, в нем текли трубы, капали батареи, и, сколько себя помню, родители ждали, что его снесут, а нам дадут новое жилье. В 1995 году, узнав, что старики стоят на очереди, они купили новую квартиру на Юго-Западной. А старую решили сдать.
В 1995 году уста останется на очереди, они купили новую квартиру на Юго-Западной. А старую решили сдать. Через год жильцы ушли, задолжав за полгода 180 тысяч рублей. Когда я вошла после них в квартиру, там было тихо и пусто. В мойке на кухне стояла вазочка из-под мороженого, в комнате — клетка с попугаем, а на столе — копия авиабилета до Н-. Я поняла, что снимали квартиру не для личного жилья.
Эту осенью цены на аренду квартир в Москве сильно выросли. Двухкомнатные квартиры в Измайлово, даже в старых домах, сдаются по 65-70 тысяч рублей. Но я своими жильцами довольна и поднимать цену пока не планирую. Пусть доход будет небольшой, главное — чтобы он был стабильным.
Сдавать такую квартиру привлекательным людям в 2023 году не представлялось возможным. И тогда я решила на полную замену. Правда, достаточно свободных средств у меня на это не было, поэтому я предложила брату сброситься примерно по 200 тысяч рублей, а потом поделить доход от сдачи. Ремонт мы тоже сделали вдвоем. Сменили всю сантехнику, переклеили обои, купили вместо старых диванов двуспальную кровать с ортопедическим матрасом и даже вернули в нишу шторы. На стены повесили несколько постеров с видами Измайлова в 1950-х годах.
Это сработало. Мы выставили квартиру за 55 тысяч рублей, и очень быстро у нас ее снял парень и девушка — кинооператоры. Сказали, что давно искали такой дом — уютный и с легким налетом ретро. Я, со своей стороны, тоже относилась к сдаче квартиры предельно внимательно: заключила с жильцами договор с описанием всего имущества, плачу с дохода за аренду налог, решаю все возникающие в процессе эксплуатации проблемы. Например, не успевали квартиру сдавать, к ней, как правило, снимаются жильцы. В этом смысле доход от банковских депозитов выглядит более привлекательным, отмечают специалисты. Хотя то, что квартиры со временем растут в цене, тоже никто не отменял.
Все квартиры я сдавала «в белую». Налог с аренды — это не самые большие деньги, и они точно не стоят того, чтобы оказаться в ситуации, когда тебя могут шантажировать их неоплатой. Так же аккуратно я платила услуги ЖКХ. Остальные деньги распределяла так: 10 тысяч откладывала на неожиданные расходы по квартире, 25-30 тысяч — отдавала маме, остаток шел в семейный бюджет. Доход со сдачи квартиры у Нескучного сада мы тратили на лечение и содержание свекрови: когда она заболела, ей пришлось поместить в специализированный пансионат.
Сдавать квартиры я перестала три года назад. Я просто от этого устала. Дело в том, что «трехшка», которую мы сняли, изначально была убитой, и с согласия хозяйки я сделала в ней ремонт. Но со временем меня стало тянуть то, что я и за своей квартирой ухаживаю, и за чужой. Мы неоднократно вернулись всей семьей в «двушку», но вскоре продали её, так как не смогли сдать за хороший размер. Утверждать, что я больше никогда не буду сдавать квартиры, я не стану. У меня в этом деле хороший опыт. Но за годы аренды я поняла: другим людям нет дела до чужой квартиры, никто не станет заботиться о вашей собственности, как о своей, — у большинства к ней потребительское отношение. А ещё что понятие «пассивный доход» — очень обманчиво. В случае с арендой вовлеченность очень важна: хозяин сдаваемого жилья должен вникать во все юридические и экономические аспекты этого дела. Именно от вовлеченности зависит, насколько ему удастся не вкладываться…
