Эксперты сравнили аренду и покупку. Какое жилье оказалось выгоднее?
Одной из актуальных тем для тех, кто решает вопрос с жильем в столице, — что выгоднее: аренда или покупка? Выбор прост на бумаге и сложен в жизни. Если сравнивать размеры арендной платы и ипотечных платежей по текущим ставкам, то зачастую получается, что выгоднее снимать. Но не все так просто. На какие критерии лучше ориентироваться перед принятием решения, разбиралась «Лента.ру».
Ситуация на рынке жилья
Эксперты отмечают, что цены на жилье хоть и умеренно, но растут. По данным аналитического портала Irn.ru, за 2025 год (с января по октябрь) стоимость жилья в Москве увеличилась с 273,5 тысяч до 281,6 тысяч рублей за квадратный метр, то есть на 3 процента.
Новостройки дорожают активнее. По данным агрегатора новостроек RedCat, в 2024 году цены на недвижимости в старых границах Москвы вырастут на 10 процентов, а за первые 10 месяцев 2025 года — на 15,8 процента, сейчас квадратный метр стоит в среднем 517,5 тысяч рублей. В Новой Москве в прошлом году рост цен был довольно скромным — в пределах 5,6 процентов, а в этом почти догоняют новостройки Старой Москвы: за 10 месяцев прирост составляет около 14,8 процента, в результате средние цены поднялись до 305,8 тысяч рублей за квадратный метр.
В этом году и в Москве, и на новых территориях средние цены перешагнули психологические рубежи; в старых границах города это случилось в августе — цены поднялись выше 500 тысяч рублей за квадратный метр, а в Новой Москве — в октябре, цена квадрата шагнула за 300 тысяч рублей.
Стоимость аренды тоже повышается. По оценкам banki.ru, за год средние арендные ставки в Москве увеличились на 5-15 процентов. При этом предложение с начала года сократилось на 11 процентов, и в первую очередь исчезают востребованные экономические варианты.
Эксперты отмечают, что рынок аренды повторяет общую ценовую тенденцию, реагируя на подорожание жилья, рост издержек и высокий спрос со стороны арендаторов.
«Рынок недвижимости на конец 2025 года будет дифференцирован: в ликвидных локациях и качественных проектах мы ожидаем умеренного роста цен, поскольку спрос на лучшие объекты сохраняется. При этом ставки аренды, вероятно, продолжат расти из-за инфляции и сезонного фактора. Однако в менее востребованных районах, где предложение превышает спрос, возможна стагнация цен», — объясняет Екатерина Цицишвили, руководитель московского офиса компании WEBSTER, член правления AREA.
Прогнозирование арендных ставок, отмечают эксперты, — более сложная задача, поскольку они зависят от баланса между растущим спросом со стороны арендаторов и увеличенным предложением от девелоперов. Ключевыми факторами также остаются увеличение расходов на содержание жилья и инфляционное давление, которое затрагивает коммунальные услуги и стоимость ремонта. В совокупности эти факторы поддерживают устойчивый рост арендных ставок, особенно в локациях с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. Как отмечают в агентстве недвижимости «Союз Девелоперов Москвы», «прогнозируется неравномерный рост арендных ставок в диапазоне от 5 до 8 процентов».
Таким образом, к концу 2025 года рынок жилья Москвы демонстрирует устойчивый, но разнородный рост. Эксперты сходятся во мнении, что в 2026 году стабильное повышение стоимости продолжится — прежде всего в районах с развитой инфраструктурой и хорошей сетью. В то же время в менее востребованных локализациях возможна стагнация или незначительная коррекция цен, что еще больше усилит разрыв между «качественными» и «второстепенными» проектами.
Однако на фоне роста стоимости и арендных ставок возникает закономерный вопрос: только ли цена за квадратный метр решает, что выгоднее — арендовать или покупать жилье?
Логика повседневной жизни против арифметики
Разберемся на примерах. На рынке массовых новостроек «старой» Москвы многокомнатные квартиры остаются редкостью — такие лоты представлены всего в 11 районах столицы. Средняя площадь таких квартир составляет около 110 квадратных метров.
Стоимость также сильно отличается: в Западном Дегунино такие квартиры можно найти в среднем за 28 миллионов рублей, в Молжаниновском и Черемушках — около 25 миллионов, в Южном Бутово — 30 миллионов. В более востребованных районах, таких как Богородское, Рязанский и Южное Чертаново, цены держатся в диапазоне 35 — 38 миллионов рублей. А в Печерниках и Очаково-Матвеевском средняя стоимость достигает 44 — 48 миллионов рублей.
Если рассматривать рынок в целом, средняя стоимость многокомнатной квартиры комфорт- и бизнес-класса в массовых новостройках «старой» Москвы составляет порядка 35 миллионов рублей.
Аренда подобного лота в указанных районах сейчас обойдется в среднем в 120 тысяч рублей в месяц.
Покупка в ипотеку при текущей средней рыночной ставке чуть выше 21 процентов годовых с первоначальным взносом 20 процентов и сроком кредита 30 лет приведет к ежемесячному платежу в размере примерно 500 тысяч рублей.
На первый взгляд, аренда очевидно выгоднее: ежемесячная нагрузка ниже почти в четыре раза. Однако картина не столь однозначна.
Эксперты советуют: прежде чем выбирать между арендой и покупкой, ответьте на три ключевых вопроса. Первый и самый простой: на какой срок вам нужно жилье? Второй: насколько стабильны ваши доходы? И, наконец, каковы приоритеты при выборе жилья?
Гибкость аренды или стабильность владения?
Покупка или аренда — вопрос не только про текущий платеж, но и про горизонт планирования. Если речь о коротком сроке, гибкость аренды становится ключевым преимуществом: можно легко поменять локацию, переехать поближе к новой работе, не надо связываться с кредитными обязательствами.
Эксперты при сравнении покупки и аренды используют показатель совокупной стоимости владения. В него входят процентные платежи по ипотеке, налоги, коммунальные расходы, обслуживание жилья и потенциальный рост стоимости квартиры в будущем. В случае аренды учитываются общие платежи за тот же период, но при этом не формируется актив.
Если квартира ликвидна — расположена в районе с устойчивым спросом и хорошей инфраструктурой, рост ее стоимости может компенсировать значительную часть переплаты по ипотеке. По оценкам аналитиков, на горизонте 7-10 лет собственник нередко оказывается в выигрыше по совокупным затратам, особенно если учесть капитализацию объекта.
Таким образом, в долгосрочной перспективе покупка жилья выглядит как стратегически обоснованное решение: это инвестиция в актив, способный сохранить и приумножить капитал. Однако стратегическая выгода проявляется не сразу.
В краткосрочной перспективе решающим фактором остается размер ежемесячной нагрузки. При рыночной ставке ипотека обходится значительно дороже аренды, и именно этот фактор становится определяющим для большинства покупателей.
«Покупка жилья обеспечивает стабильность и защиту капитала, а при использовании льготных ипотечных программ (например, семейной) ежемесячная нагрузка сопоставима с арендной платой», — комментирует Анна Усацева, коммерческий директор Dar.
Денежный поток и долговая нагрузка
На вторых шагах надо оценить свои финансовые возможности: размер и стабильность доходов, насколько реально ежемесячно на протяжении десятков лет выплачивать платежи банку.
Финансисты советуют иметь «подушку», которая должна покрывать основные расходы минимум на 3-6 месяцев, а лучше больше. По официальным данным Росстата, средний срок поиска работы в России — около 5 месяцев.
Если доходы колеблются, зависят от сезонности или проектов, аренда может быть правильным выбором: при необходимости можно сменить квартиру на более доступную или договориться с владельцем.
Локация как главный фильтр выбора
И, наконец, третье — выбирать, что важнее в квартире: удобная локация, время в пути, развитая инфраструктура, зеленые массивы, подходящая площадь и планировка, состояние и качество ремонта, — и понять, за что стоит доплатить, а на чем можно сэкономить.
«Арендовать пока лучше в центре, поскольку все еще существует старый фонд деревянных или советских времен. Здесь можно находиться в центре, с хорошей инфраструктурой, в хороших домах с хорошей локацией. И все это за относительно небольшие деньги. А вот покупать сейчас выгодно в районах, где идет комплексное развитие территорий», — считает управляющий партнер компании Penny Lane Realty Андрей Садо. Эксперт уверен, что цены на жилье в таких районах в дальнем будущем будут существенно расти. Одно из условий — близость станции метро/БКЛ/МЦД, не далее 10 минут пешком, и полный набор инфраструктуры для жизни.
Одним из таких мест является район Печатники на юго-востоке Москвы. Кластер «Южный порт», который занимает его треть, застраивается современными жилыми кварталами, офисами, общественной инфраструктурой. В перспективе десяти лет этот район уже будет неузнаваем: над его преобразованием работает город в тесной связке с архитекторов и девелоперами.
Одним из знаковых проектов, находящимся на самой удачной, по мнению многих экспертов, стадии строительства — нулевом цикле, — считается жилой комплекс бизнес-класса от девелопера группы ВТБ «Галс-Развитие», известного своими элитными объектами недвижимости в столице.
На территории 6,7 гектаров располагается три жилых квартала и около 5000 квартир с закрытыми дворами, муниципальные школы и детский сад, которые сдадут уже с первой очередью, пешеходный бульвар с велодорожками. На первых этажах планируются супермаркеты и магазины, кафе и пекарни, спа и фитнес-клубы. Рядом построят бизнес-центр с собственной инфраструктурой, доступной для всех. Жить, работать и отдыхать можно будет рядом с домом.
Комплекс выгодно расположен — всего в 300 метрах от метро «Печатники». Дорога до центра Москвы займет не более 20 минут на любом виде транспорта.
Внутри первого квартала, в котором будет порядка 1500 квартир, обустроят двор-парк площадью 5000 квадратных метров, оформленный в морском стиле. В его центре — двухъярусная палуба со скалодромом, амфитеатром, летними площадками и газонами. Рядом с ней — инклюзивная детская площадка, зеленые гостиные, воркаут-зона. Двор будет закрыт от посторонних и машин. Вход на территорию первого квартала возможен только через дизайнерский грант-лобби с ресепшен, как и положено в жилом бизнес-класса. Въезд на двухуровневый подземный паркинг оборудован системами бесконтактного доступа.
Квартирография проекта — от эргономичных студий площадью 29 квадратных метров, со просторными гардеробными, до семи или четырех спальнями как классической планировки, так и евроформата с потолками 2,95 метра.
Проект «Адмирал» стартовал год назад, а уже сегодня продано 65 процентов из выведенных в продажу двух корпусов первого квартала. Их планируют ввести в эксплуатацию в IV квартале 2027 года. А первый квартал целиком — в III квартале 2028 года, вместе со школой и детским садом.
По словам директора департамента продаж ГК «Галс-Развитие» Екатерины Батынковой, стоимость лотов в городских жилых проектах компании растет по мере их готовности — не менее чем на 25 процентов в год в течение первых трех лет. А такие перспективные локации, как «Южный порт», усиливают эту динамику. Эксперты полагают, что квартиры здесь гарантируют не только комфорт для жизни, но и стабильную доходность при сдаче в аренду в будущем.
