Что такое сервитут и зачем он нужен? Как оформить договор на ограниченное пользование чужим земельным участком
Сервитут — это право на ограниченное использование чужой собственности. Как правило, речь идёт о земельных участках, например, он понадобится, если вам необходимо провести газопровод к вашему дому через территорию соседа. Однако это право также может распространяться на нежилые или жилые помещения.
«Лента.ру» рассказывает, что такое сервитут, как его оформить в 2025 году и какие могут возникнуть сложности.
Что такое сервитут
В переводе с латинского сервитут (servitus, servitutis) — «обязанность, повинность». Сейчас этим словом называют право на ограниченное пользование чужой собственностью, чаще всего — земельным участком.
Оформлять его необходимо в тех случаях, когда попасть к одному участку можно лишь через соседний. Это распространённая практика в дачных посёлках и садоводческих товариществах. Собственник соседнего участка в таком случае обязан предоставить землю для проезда специальной техники, для прокладывания коммуникаций, для доступа к водоемам.
В беседе с «Лентой.ру» ведущий аналитик агентства недвижимости «Пчелка» рассказала, что в Земельном кодексе присутствует достаточно большая перечень ситуаций, при которых в отношении участка может быть установлен сервитут.
«Это может быть и для прокладки всевозможных коммуникаций, эксплуатация инженерных сетей, для проведения дренажных или мелиоративных работ на земельных участках, для того, чтобы обеспечить доступ к водным ресурсам — то есть проход, например, к озеру, либо к речке. Для гона животных, для освобождения троп, по которым, допустим, идут медведи или олени. Также в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд», — пояснила Ольга Зимина.
Сервитут может понадобиться, если попасть в определённое помещение можно только пройдя через другое. Например, если проход на крышу небоскрёба возможен лишь через пентхаус жильца. В таком случае оформляется сервитут, благодаря которому пожарные и представители других муниципальных служб смогут свободно пользоваться проходом.
Применение сервитута регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации, а именно статьями 274 и 275. Также земельным кодексом — ст. 274. Так же сервитут упоминается в кодексах РФ. Такое разнообразие обусловлено сферой применения.
Виды сервитутов
Сервитут:
Виды сервитута по субъекту
Также обременения по субъекту. В зависимости от того, в чьих интересах оно оформляется, существует частный и публичный сервитут.
Из названия становится ясно, что его устанавливают в интересах определённого гражданина — частного лица — или ограниченной группы частных лиц (соседей). При этом в законодательстве нет определения «частного сервитута», так как под ним понимается обычный сервитут.
Сервитут по субъекту — публичный. В кодексах РФ он так и называется.
Публичный сервитут — это обременение, установленное в интересах сразу нескольких лиц или организаций. Например, местных жителей, которым нужен доступ к водоему или к лесу. Либо государственных органов для размещения на участке межевых знаков, геодезических и прямолинейных пунктов, а также для строительства, ремонта или эксплуатации линий электропередач, дорог, трубопроводов.
Виды сервитута по сроку действия
Обременения и по сроку действия сервитута.
Как установить частный сервитут
Есть два способа частный сервитут: с помощью добровольного соглашения и в судебном порядке.
Как заключить добровольное соглашение
Если собственник участка согласен на оформление сервитута, то все проходит достаточно легко.
С пакетом документов нужно обратиться в офис «Мои документы». Там его примут (если все будет оформлено правильно) и отправят на регистрацию в .
Типовые формы договоров и других документов есть в открытом доступе.
Это значит, что если установление сервитута как-то ограничивает использование земельного участка самим владельцем, он брать деньги с того, кто этот сервитут попросил. То есть с владельца соседнего участка. Размер платы устанавливается участниками сделки.
«Собственник участка, на который устанавливается сервитут, может не согласиться добровольно. Поэтому тот, кому необходимо использовать часть чужого земельного участка, имеет право обратиться в суд с тем, чтобы разрешить этот спор», — добавила Ольга Зимина.
Как наложить сервитут через суд
Если договориться не получилось, можно . Но только при условии, что использование чужого участка — единственный выход для решения проблемы. Это придётся доказывать.
Сначала собственник, которому для своих целей нужно воспользоваться соседним участком, обязан предложить соседу оформить добровольное соглашение. В случае отказа или отсутствия ответа — обращаться в районный или городской суд, к которому относится земельный участок по территориальной принадлежности.
Единого алгоритма решений споров по наложению сервитутов в суде нет. Каждый случай рассматривается индивидуально. Вынося решение, суд будет учитывать интересы обеих сторон и может отказать в праве наложения сервитута, если, например, прокладка газопровода лишает соседа возможности в дальнейшем построить на этом месте дом.
Для принятия решения будут проводить различные экспертизы, замеры, а также оценивать риски. Чаще всего оплачивает все эти мероприятия истец, но расходы могут понести и ответчик, если его не устраивают результаты экспертизы и он решит нанять других специалистов.
Когда сервитут перестаёт действовать
Есть несколько причин, по которым действие сервитута прекращается.
Если владелец участка понял, что пользователь больше не нуждается в сервитуте, он может обратиться в суд. Однако для этого придётся предоставить доказательства. Например, подтвердить тот факт, что газопровод для соседа уже провели, а значит, рабочие больше не могут свободно ходить по чужому участку.
При этом важно понимать, что сервитут касается имущества или земли. А значит, не зависит от личности собственника. И если вдруг участок, на который наложен сервитут, перешёл, например, по наследству к сыну соседа, то обременение, указанное в соглашении или в договоре.
Снять публичный обычно связано с тем, что пропали общественные нужды на участке. Например, рядом устроили городской пляж, и жители посёлка получили постоянный доступ к водоему. Во всех случаях снятие сервитута нужно обязательно регистрировать в Росреестре. Для этого тоже можно обратиться в офис «Мои документы».
