Выдачи ипотечного кредитования снизились на две трети: ожидания снижения цен на квартиры
Фото: Светлана Маковеева.
Снижение объемов ипотечного кредитования стало очевидным. Например, спрос на жилищные кредиты упал на 60% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Основные причины подобной ситуации – уменьшение числа льготных программ и высокая ставка Центробанка. А что будет дальше? Упадут ли из-за этого цены на квартиры? И что делать, если квартира нужна?
Замедление рынка
В октябре объем выдачи ипотечных кредитов составил 280 млрд рублей. Это значительное снижение – на 60% меньше, чем в прошедшем октябре.
— Рынок замедляется. И объемы выдачи будут падать дальше. Возможно, снизятся еще как минимум вдвое. В результате мы можем попасть в ситуацию начала 2009 года, когда рынок практически встал, — говорит Сергей Гордейко, главный эксперт компании «Русипотека».
Напомним, этим летом правительство фактически свернуло массовые программы льготной ипотеки. Во-первых, отменили ипотеку с господдержкой. Во-вторых, серьезно ужесточили условия по семейной программе и по ипотеке для айтишников. В результате спрос на новостройки упал очень серьезно.
Спрос на вторичном рынке и так был минимальным из-за высокой ключевой ставки ЦБ (16% годовых), но в последние месяцы упал еще сильнее из-за повышения «ключа» до 21% годовых. На этом фоне рыночные ставки по ипотеке поднялись до 27% годовых. По сути, такие кредиты берут лишь те, кто совершает альтернативные сделки. И лишь на небольшие суммы. Потому что брать полноценную ипотеку по таким ставкам очень дорого.
Простой пример. Если взять 10 млн рублей в ипотеку под 27% годовых, то через 30 лет общая переплата составит… 81 млн рублей. А ежемесячный платеж – 225 тысяч рублей. Из которых в первые месяцы на погашение основного долга будет уходить 75… рублей. Это все, что вам нужно знать о нынешних ставках по рыночной ипотеке. И понять, что брать ее сейчас не стоит. Но застройщики и банки с такой логикой не согласны и активно сопротивляются…
Фото: Михаил Фролов.
— На фоне роста ключевой ставки, начавшегося в прошлом году, на рынке получили большое распространение маркетинговые схемы продажи новостроек, в рамках которых застройщики и их партнеры-банки предлагали людям купить квартиру сейчас, а заплатить за нее потом. К таким схемам относится и субсидированная ипотека от застройщика с пониженной на небольшой срок ставки на ипотеку, и траншевая ипотека, когда сначала выдается лишь часть кредита, а все остальное – после ввода дома в эксплуатацию, и различные виды рассрочек, — считает Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».
Центробанку такие схемы не нравятся, поэтому там со следующего года вводят так называемый ‘ипотечный стандарт’ (подробное – в ‘Справке ‘КП’). Его должны будут придерживаться все банки. А если будут нарушать, получат предписание от ЦБ. Так что с 1 января спрос на ипотеку может снизиться еще…
Упадут ли цены?
В такой ситуации очень бы хотелось верить. Потому что «пузырь» на рынке недвижимости раздувается немаленький. Но здесь единого мнения у экспертов нет. Кто-то считает, что падение цен – это из разряда фантастики. Особенно при нынешних издержках у застройщиков.
— Реальный потенциал для снижения цен отсутствует. В стройке всегда есть импортные материалы и оборудование. Добавляются логистические затраты. Дороже рабочая сила. А строитель не может остановиться в своей работе. Он должен постоянно что-то делать. Он не может продавать дешевле. А вот на вторичке сейчас можно хорошо поторговаться, — считает Сергей Гордейко.
Тем не менее далеко не все на рынке зависит от застройщиков. Как и на любом другом рынке, все решается балансом спроса и предложения. Со спросом при нынешних ставках все не очень хорошо. А предложения может серьезно овалиться. Даже если ‘шокового сценария’ не будет, потенциала для роста цен также нет. К примеру, с начала года квартиры на вторичном рынке выросли лишь на 0,4%, а на первичном — на 6,4%. В то время как инфляция за тот же период составила 6%. То есть, фактически квартиры на новостройках уже перестали расти в цене, а на вторичке начали дешеветь. И это несмотря на то, что в первой половине года на рынке были рекордные продажи.
Фото: Михаил Фролов.
Справка «КП»
Что такое ипотечный стандарт
Это некие единые условия, по которым банки обязаны будут выдавать ипотеку с 2025 года. Центробанк ввел этот стандарт, чтобы избавиться от мутных схем застройщиков и банков. Они стимулировали клиентов покупать больше квартир, но при этом увеличивали риски. Как для самых клиентов, так и для банковской системы в целом. Поэтому в ЦБ решили ужесточить условия. Основных нововведений три:
1. В составе первоначального взноса нельзя будет учитывать сумму, которая возвращается покупателю после приобретения квартиры (кэшбэк). Цель в том, чтобы покупатель оплачивал первоначальный взнос именно за счет собственных средств. Ведь чем их меньше, тем выше риск того, что он может переоценить свои силы и в конечном счете лишиться и денег, и квартиры.
2. Банк не вправе будет получать вознаграждение от продавца (застройщика) за установление пониженной процентной ставки по ипотеке, если это ведет к увеличению цены объекта недвижимости.
3. А если банк самостоянтельно «продает» клиенту более низкую ставку, тогда он должен будет показывать заемщику все расчеты полной стоимости кредита. Чтобы при принятии решения заемщик понимал, выгодна для него эта услуга или нет.
Советы «КП»
Покупать сейчас или подождать?
Застройщики сейчас буквально бомбардируют клиентов ‘выгодными предложениями’. Наружная реклама, спам-звонки, интернет-объявления. Везде предлагают скидки. В таких условиях сложно разобраться. Покупка квартиры – это не киндер-сюрприз по акции на кассе в супермаркете. Такую покупку большинством из нас совершают если не один, то 2 — 3 раза в жизни. И к ней лучше заранее подготовиться.
Само слово «скидка» изрядно истерлось и потеряло прежний смысл. На эти призывы нет смысла реагировать. Это как перецержанные «красные ценники» в супермаркете или в онлайн-маркетплейсе. Веры им давно уже нет. Поэтому лучше смотреть на реальную стоимость квартиры в сравнении с аналогами и согласовывать со здравым смыслом.
Во-первых, определите, какую квартиру вы хотите и сколько она примерно стоит на рынке. Во-вторых, накопите первоначальный взнос – желательно более 30%. И держите его на вкладах. Они сейчас дают от 20% годовых. Цены на недвижимость за ближайший год столь точно не прибавят. В-третьих, отследите как минимум 10, а лучше 15 – 20 вариантов. Как на первичке, так и на вторичке. После этого вы поймете, что именно вам нужно, какие параметры для вас наиболее важны и сколько все это удовольствие может стоить.
После такой подготовки у вас появится насмотренность и понимание рынка. И тогда при виде подходящего объекта вы сразу же поймете – «надо брать». И медлить уже не будете.
Слушайте также
Контроль за блогерами, маркировка на пиве, отмена комиссии за платежи в Госуслугах: новые законы ноября (подробнее)
