Разница в ценах на квартиры: почему нельзя судить о стоимости по объявлениям
Фото: Алексей БУЛАТОВ.
На российском рынке недвижимости сохраняется нестабильность. Основной фактор — резкий рост ключевой ставки и доступность ипотечного кредитования. Эти факторы непосредственно влияют на ситуацию на рынке нового и готового жилья. Однако имеются и общие тенденции: замечается разница в ценах на квартиры в объявлениях и в реальной жизни, особенно при сделках. На первичном рынке квартиры, как правило, продаются на 11,3% дешевле «указанной» цены, в то время как на вторичном рынке — на 16,5%. Эти данные представлены в первом исследовании о разнице цен на жилье от СберКотировки и сервиса недвижимости ДомКлик.
КОМСОМОЛКА подробно изучила открытые и выводы аналитиков.
ЧТО ПРОИСХОДИТ НА РЫНКЕ
Сначала следует отметить: новостройки подешевели. Вы спросите — как? Дешевой ипотеки больше нет, дорогую люди брать не хотят, поэтому спрос падает. Почему же растут цены? Все просто: цены на новое жилье выросли за счет распространения программ субсидирования со стороны застройщиков, которые закладывают в стоимость квартиры свои расходы на компенсацию высокой ставки банка. Это произошло после исчерпания лимитов по «Семейной ипотеке» и очередного ужесточения по всем льготным программам.
На сложившуюся ситуацию рынок отреагировало повышением цен. Быстрее всего цены росли в Омской (+4,2%) и Нижегородской областях (+3,4%), Санкт-Петербурге (+2,5%), Ленинградской области (+2,1%) и Республике Татарстан (+1,7%). Не изменилась стоимость квадратного метра только в Москве и Свердловской области.
В целом первичное жилье не думает дешеветь: цены растут уже три месяца подряд, говорят аналитики ДомКлик. А в некоторых регионах — Республике Башкортостан, Волгоградской, Ростовской, Самарской и Воронежской областях — больше года.
Тем не менее новостройку можно купить дешевле, чем кажется: средняя цена в объявлениях о продаже на 11,3% больше, чем по реальным ипотечным сделкам — это средний «разбег» по России. В каждом регионе, как подсчитали аналитики ДомКлик, разница своя. Например, в Москве стоимость новостройки в объявлении составляет 397,3 тысячи рублей за квадрат, а продают ее за 347,8 тысячи рублей за квадратный метр. Разница — 14,4%. А вот в Петербурге за квадратный метр при продаже нового жилья просят 261,3 тысячи рублей, а продают за 245,6 тысячи. Разница — 6,4%.
Самый большой разрыв — свыше 20% — в Нижегородской области и Республике Башкортостан, где квадратный метр для покупателя обходится на 30-40 тысяч рублей дешевле, чем написано. Но есть регионы, где этой разницы нет вообще либо жилье продается даже ниже указанной стоимости, например, в Ленинградской, Омской и Волгоградской областях.
Фото: Shutterstock.
НА ВТОРИЧКУ ПРИШЕЛ ПОКУПАТЕЛЬ
Если для рынка новостроек ограничение доступности господдержки стало критичным, то вторичку высокими ставками не удивишь. Раньше многие выбирали строящееся жилье именно из-за недорогой ипотеки, сейчас этот фактор практически вышел из игры. Неудивительно, что спрос с первичного рынка ушел на вторичный. По отношению к сентябрю количество ипотечных сделок выросло на 11% — это один из самых быстрых темпов роста в текущем году. Рынок оживился по всей стране, включая крупнейшие регионы. В Москве и Московской области, где льготная ипотека теряет актуальность быстрее, количество выдач на вторичке выросло на 30%. И хотя спрос все равно остается низким, даже небольшой его переток с новостроек поддержал цены вторички во многих регионах.
Самые дорогие готовые квартиры, вполне ожидаемо, продаются в Москве и Санкт-Петербурге. Кстати, в Москве цена почти в 3 раза выше среднего значения по стране, в Санкт-Петербурге — в 1,8 раза. Цены заметно превышают общеросссийские также в Московской и Ленинградской областях, Краснодарском крае. За недорогой вторичкой нужно ехать в Челябинскую, Волгоградскую, Sverdlovsk области, Пермский край и Республику Башкортостан. Там готовое жилье можно купить по цене 75-86 тысяч рублей за квадрат.
Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ.
Впрочем, реальная цена при покупке готового жилья, опять же, будет заметно ниже, чем кажется на первый взгляд. По статистике ипотечных сделок Сбера от СберИндекса, разница между ценой обьявления и реальной сделки составляет 16,5% — больше, чем на рынке строящегося жилья.
Эксперты ДомКлик считают, что столь значительный разрыв говорит о высокой распространённости скидок на вторичном рынке. Например, в Москве стоимость квадратного метра в среднем составляет 340,5 тысячи рублей за квадрат — средняя «ставка» в объявлениях, покупатель приобретает жилье за 298,4 тысячи рублей (разница 14,1%). В Республике Татарстан продавец изначально просил 125,6 тысяч за квадратный метр, а продал жилье за 107,2 — с разницей в 17,2%. На уступки охотно идут собственники Ростовской, Волгоградской и Тюменской областей, а вот в Краснодаре и Пермском крае торговаться не готовы.
Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ.
ЖДЕМ СНИЖЕНИЯ
Цены в объявлениях оперативно следуют за спросом — чем меньше покупателей, тем ниже стоимость квадратного метра. И все-таки эксперты в своих оценках и прогнозах ориентируются именно на условия сделок, они лучше характеризуют реальную картину рынка. Ведь каждая сделка «освяжается», а её завершение связано с процедурой оформления, поиском средств и так далее. Тогда как объявление о продаже можно написать за 5 минут, а цену в нем поменять — и того быстрее и проще.
И о хорошем: эксперты полагают, что существующий финансовый разрыв между объявлениями и реальными продажами говорит… о скором снижении цен на недвижимость — по крайней мере, на рынке готового жилья.
Ждем!
Реклама. ООО «ДомКлик». ИНН 7736249247. erid: LjN8K9pXH
