Покупка жилья в 2025 году: ипотека вместо долгосрочной аренды с правом выкупа
Фото: Алексей Булатов.
Уходящий год доставил многим потребителям жилья множество разочарований. Льготная ипотека сильно урезалась, а рынок продолжает демонстрировать высокие ставки — уже ниже 30%. При этом цены на квадратные метры остаются стабильными и не снижаются до уровня, когда средняя зарплата позволяет обеспечить покупку жилья без ипотеки.
Возникает вопрос: какие шансы на лучшие жилищные условия для граждан?
Льготы остаются. Но какие?
В конце ноября Сбер в очередной раз приостановил выдачу семейной ипотеки — снова закончились лимиты. С сентября такая практика наблюдается практически во всех крупных банках. В крупных банках постоянно ограничиваются выделенные на них деньги. Лимиты выделяются заново — и они опять заканчиваются через неделю-другую. В связи с этим банки стали пытаться отсечь часть заемщиков — и навели ограниченный тип первоначального взноса в 50% от стоимости жилья. В менее крупных кредитных учреждениях, где ипотека не так активно предоставляется, средства на выдачу ипотеки обычно есть — но при этом большие очереди из заявок, к которым не привычны такие крупные объёмы клиентов.
Логичный вопрос в этой ситуации: а не свернет ли государство вообще финансирование новых кредитов по льготным программам, которые с каждым повышением ставки Центробанка становятся все более дорогими для бюджета?
— В 2025 году определённо останутся на тех или иных условиях ипотечные программы с господдержкой, которые есть сейчас. Поскольку они направлены не только на решение гражданами жилищного вопроса, — указывает закатфедрой ипотечного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета Александр Цыганов. — Демографическая политика — в центре внимания, поэтому деньги на семейную ипотеку будут находиться. То же и с дачной, арктической, сельской ипотекой — это поддержка определенных территорий.
Ещё один вопрос, которым сейчас мучаются те, кто подпадает под условия льготных программ, но пока не добрался до покупки жилья (скажем, капитал на первоначальный взнос — вы вот попробуйте это сделать с маленьким ребенком) — а не ужесточат ли условия?
— Есть опасения, что будут повышены ставки по семейной и ИТ-ипотеке до 8-12%. Это связано с высокой стоимостью льготной ипотеки для государства, вызванной большим разрывом между ключевой ставкой Центробанка и льготной ставкой, — говорит эксперт агентства недвижимости «Макромир» Ирина Озерова.
— Проблема, конечно, есть, но не уверен, что её будут решать именно за счет повышения ставок. Низкие ставки по определённым программам — это понятная людям иллюстрация к государственной политике, — считает Александр Цыганов. — Скорее возможны какие-то изменения, связанные с ещё большей адресностью и персонализацией программ.
Ходят разговоры, что именно в этом направлении пересмотрят условия сельской ипотеки — чтобы по ней не было возможности покупать или строить жилье в крупных городах (сейчас заложено в программу понятие сельской местности — довольно размытое).
Периодически называются и некоторые новые программы для поддержки тех или иных нужных государству категорий граждан. Чаще всего речь идет о молодых специалистах в важных для страны отраслях науки и промышленности (типа оборонки), где сейчас наблюдается кадровый голод. Но конкретных решений, которые бы уже точно заработали в 2025 году, пока нет.
— Тут не обязательно может идти речь имено о программах с низкой ставкой, аналогичных уже существующей льготной ипотеке. Есть ведь и ряд других мер поддержки, менее затратных для бюджета и более предсказуемых. Например, компенсация части первоначального взноса на жилье, — говорит Александр Цыганов.
Что делать остальным
Главная массовая льготная ипотечная программа — на покупку новостройки или строительство своего дома под 8% годовых — завершилась 1 июля. И уже понятно, что аналогичных программ «для всех» больше не будет. А что делать, например, семье с одним ребенком 7-8 лет, которые под условия семейной ипотеки не подпадают, а ютились в однушке сил больше нет?
Смотрим статистику. Для льготной ипотеки в Сбер, по данным аналитиков его сервиса «Домклик», в сентябре составила «в штуках» 48%, а в октябре — 37% (доля уменьшилась из-за паузы в выдаче семейной ипотеки). Но это означает, что больше половины ипотеки выдается по рыночным ставкам, которые уже в октябре зашкаливали за 20%. Более того, и сейчас, когда эти ставки близятся к 30%, кто-то рыночную ипотеку по-прежнему берет — её выдачи не на нуле. Кто же эти отчаянные люди?
— Жизнь не поставишь на паузу — люди разводятся, женятся, съезжаются, разъезжаются. А значит, продолжаются альтернативные сделки, когда какое-то жилье продается, а какое-то покупается. Вот в таких случаях, когда ипотека нужна на сравнительно небольшую сумму, она сейчас в основном и берется по ныняшним «заградительным» ставкам, — объясняет Александр Цыганов. — Люди надеются, что смогут по ней быстро рассчитаться, и переплата не будет такой огромной. Либо что через пару лет, когда ставки пойдут вверх, смогут этот кредит рефинансировать на более приемлемых условиях.
На рынке новостроек застройщики пытались выйти из ситуации, предлагая свои совместные с банком программы субсидирования. Это как бы часть ипотечной ставки как бы выплачивается застройщиком (но за счёт этого увеличивается цена квартиры). Многие покупателей, несмотря на переплату, такой вариант устраивает, поскольку уменьшает размер ежемесячного платежа. Но с Нового года эту лавочку прикрывает Центробанк — там такие схемы считают обманом наивных потребителей.
— Помимо рассрочек, которые не всем клиентам подходят, разработчики сейчас задумываются о внедрении лизинга, — ответила «КП» на вопрос, а как же будут продаваться новые квартиры дальше, генеральный директор компании KEY CAPITAL Ольга Гусева.
Это означает, что в 2025 году мы, возможно, начнём приобретать квартиры в новостройках примерно по той же схеме, как сейчас авиакомпании избавляются от самолетов — в долгосрочную аренду с последующим выкупом.
— При снижении ключевой ставки проценты по ипотеке могут снизиться до 12-15. Но это маловероятно в 2025 году, — прогнозирует председатель правления Международной конфедерации обществ потребителей (КонфоП) Дмитрий Янин.
Фото: Николай Оберемченко.
Цены когда-нибудь упадут?
Казалось бы, при такой ситуации с ипотекой цены на жилье должны бы уже рухнуть. Ведь главной притензией к льготной ипотеке «для всех» был именно «разогрев» спроса, из-за которого цены рванули вверх. Сейчас спрос уже не подогревается, скорее — грозит затянуться ледком. И где обвал цены?
Если верить Росстату, за третий квартал цены на новостройки в среднем по стране выросли на 2,3%, на вторичку — на 1%. Риелторы, правда, рассказывают, что без скидок процентов на 20 даже в Москве сейчас сложно что-то быстро продать. Но, похоже, никто особо не торопится. Продавцы на вторичке предпочитают пока квартиры сдавать, застройщики понемногу сокращают сроки строительства…
— Снижение цен есть, особенно на не самые удачные проекты или жилье с устаревшими планировками и коммуникациями. Но оно не носит массовый, масштабный характер, — говорит Александр Цыганов. — Проблема в том, что пока инфляционные ожидания высокие, не стоит рассчитывать на существенное падение цен на недвижимость. Она для россиян остается наиболее понятным способом сбережения денег в долгосрочной перспективе. Да, сейчас очень приятные проценты по депозитам. И доверие к банкам за последние годы выросло. Но в качестве долгосрочной «сберегательной» большинствo все равно предпочитает что-то, что можно потрогать и увидеть глазами. И кто же такую «сберегательность» будет без очень большой необходимости предлагать задеже?
Справка «КП»
Какие льготные ипотечные программы ещё остались и кто ими может воспользоваться
СЕМЕЙНАЯ
1. Ставка 6% годовых
Кто может воспользоваться:
— семьи с ребенком до 6 лет (включительно);
— семьи с двумя детьми старше шести лет — на индивидуальное жилищное строительство по всей стране, на покупку квартиры в новостройке — в малых городах (до 50 тысяч жителей и вне столичных областей) и в определённых регионах с маленьким объёмом строительства;
— семьи с ребенком-инвалидом.
2. ДАЛЬНЕВОСТОЧНАЯ И АРКТИЧЕСКАЯ
Ставка 2% годовых
Кто может воспользоваться:
— участники программ «Дальневосточный гектар» и «Арктический гектар»;
— работники предприятий оборонно-промышленного комплекса, расположенных на территории действия дальневосточно-арктической ипотеки;
— молодые семьи с детьми или без (и муж, и жена не достигли 36-летнего возраста);
— неполные молодые семьи — с одним родителем, которому ещё не исполнилось 36 лет, и одним или несколькими детьми до 19 лет;
— работники государственных или муниципальных медицинских и образовательных организаций (вне зависимости от возраста и семейного положения);
— россияне, переехавшие из зоны проведения спецоперации;
— участники спецоперации и члены их семей.
Общее обязательное условие: жилье должно быть построено или куплено на территории регионов Дальневосточного федерального округа или арктической зоны, где действует программа.
3. ИТ-ИПОТЕКА
Ставка 6% годовых
Кто может воспользоваться:
— надо быть сотрудником аккредитованной ИТ-компании, получающей соответствующие налоговые льготы, и оставаться им в течение всего срока ипотеки (компанию менять можно — но на такую же, с ИТ-аккредитацией);
— компания НЕ должна быть зарегистрирована в Москве и Санкт-Петербурге (в каком регионе живет сам заемщик — значения не имеет);
— при этом нужно иметь доход (до вычета подоходного налога) не менее 150 тысяч рублей в месяц для городов-миллионников, а также Московской и Ленинградской области, и не менее 90 тысяч для остальных населённых пунктов;
— возраст заемщика — до 50 лет.
4. СЕЛЬСКАЯ
Ставка 3% годовых
Кто может воспользоваться:
— желающие приобрести или построить капитальный дом для постоянного проживания в сельской местности (к ней относятся сельские поселения, не большевые поселки, маленькие города с населением до 30 тысяч человек, исключая — территории Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга),
— в сельском жилье после покупки или завершения строительства надо будет оформлять постоянную регистрацию.
Только ЦИФРЫ
Фото: Дмитрий Орлов.
Фото: Дмитрий Орлов.
Фото: Дмитрий Орлов.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
В России запретят брать ипотеку на срок свыше 30 лет: так Центробанк лечит свою «головную боль»
Риелтор Апрелев: ограничения срока ипотеки до 30 лет не повлияют на рынок (подробное)
Деньги на семейную ипотеку опять заканчиваются: Куда расторились миллиарды, выделенные банкам неделю назад
Профессор Цыганов объяснил остановку семейных ипотек расходами на старые кредиты (подробное)
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Падение рубля — хитрый план для победы в СВО (подробное)
