На этой неделе произошло значительное событие в сфере жилой недвижимости, когда Национальный пенсионный фонд по сбережениям (Nest), поддерживаемый государством пенсионный фонд, обслуживающий 13 миллионов работников с низкими и средними доходами, объявил о своих планах строить, владеть, сдавать в аренду и управлять тысячами квартир в городских районах.
Эта инициатива означает, что около трети рабочей силы Великобритании косвенно станут арендодателями, извлекая выгоду, когда их пенсионные фонды будут получать доход от аренды от будущих жильцов.
Nest, который быстро эволюционировал в значимого игрока в управлении инвестициями с активами в размере 44 миллиарда фунтов, включит жилую недвижимость в свой портфель, который в настоящее время состоит из акций, облигаций, инфраструктуры, венчурного капитала и лесоводства.
Изначально вложив 150 миллионов фунтов, Nest объединился с PGGM, голландским пенсионным фондом, который внес эквивалентную сумму, в то время как Legal & General, который будет курировать управление проектом, добавит 50 миллионов фунтов. Коллективная цель заключается в том, чтобы увеличить эти инвестиции до 1 миллиарда фунтов в ближайшие годы. Обычное использование долгового финансирования предполагает, что жилая недвижимость станет значительной частью инвестиционной стратегии Nest.
Другие пенсионные провайдеры также обращают внимание на этот класс активов. Пенсия народа, управляя пенсионными фондами для шести миллионов сотрудников, недавно объявила о своем намерении рассмотреть частные активы, включая потенциальные инвестиции в жилую недвижимость.
Недвижимость, предназначенная для аренды, представляет собой логичное направление для пенсионных схем с установленным взносом, особенно тех, у которых более молодые участники, поскольку они испытывают сильные чистые поступления. Nest ежедневно получает взносы в размере 18 миллионов фунтов от сотрудников и работодателей, что указывает на значительную способность финансировать новые жилые проекты. Постоянный доход от этих аренд в долгосрочной перспективе может принести значительные прибыли, при этом давая дополнительное преимущество защиты от инфляции, поскольку аренда, как правило, увеличивается в соответствии с ростом зарплат.
Тем не менее, сектор аренды остаётся достаточно молодой арендой для институциональных инвесторов, поскольку за последние восемь лет было построено лишь 106000 таких домов, как сообщает Savills. Это относительно небольшое число по сравнению с целью правительства по строительству 1,5 миллиона новых домов в ближайшие пять лет, что составляет лишь около 2,5% от 4,6 миллиона домов, находящихся в частном арендном рынке.
Неэффективности в планировании и нехватка квалифицированной рабочей силы могут замедлить выполнение проектов. Недавно партнерство John Lewis сократило свои агрессивные планы по строительству, включая жилые квартиры над своими торговыми площадями.
Кроме того, затраты, связанные с проектами по строительству для аренды, значительно превышают затраты на пассивное индексное инвестирование, что приводит к увеличению сборов. Нехватка ликвидности на рынке недвижимости затрудняет точную оценку, что создает трудности для схем с установленными взносами, которые требуют ежедневной оценки цен по мере того, как участники входят в систему и выходят из неё.
Возврат на инвестиции не гарантируется. Исторически Prudential имела значительный успех в качестве арендодателя в межвоенный период, но вышла из этого бизнеса из-за более строгих законов о защите арендаторов, что поставило под сомнение их бизнес-модель. В наши дни более строгие стандарты и менее благоприятные налоговые нормы также влияют на доходность, особенно для небольших индивидуальных арендодателей.
Недавние заявления министра энергетики Эда Милибанда, призывающего арендодателей модернизировать свои объекты для соответствия минимальным стандартам энергоэффективности, подчеркивают экологические преимущества, но создают трудности для арендодателей, управляющих старыми, менее эффективными домами. Однако Nest утверждает, что все их новые квартиры достигнут углеродной нейтральности к 2030 году.
Если инициативы Nest и подобных организаций приведут к увеличению доступности жилья, это может принести пользу как арендаторам, так и потенциальным покупателям жилья, облегчая проблемы с предложением и потенциально снижая цены. Тем не менее, существует обеспокоенность по поводу влияния правительства. Основная обязанность Nest — действовать в наилучших финансовых интересах своих участников, чтобы гарантировать, что он не станет инструментом государственной жилищной политики, независимо от того, насколько благожелательными могут показаться эти цели.
Было несколько неоптимистично видеть, как новый министр пенсионного обеспечения Эмма Рейнольдс использует объявление Nest, восхваляя инициативу за «использование финансовой силы пенсионных фондов для содействия жилищным обязательствам правительства.»
Независимость Nest может быть поставлена под сомнение, поскольку её директоры назначаются Министерством труда и пенсионных выплат, а фонд получил 1,13 миллиарда фунтов в виде государственных займов, которые всё ещё остаются непогашенными. Эта финансовая зависимость несет риски политического давления.
Крайне важно, чтобы Nest оставался свободным от влияния министерства при принятии инвестиционных решений. Соглашение прошлого года о выделении не менее 5% взносов на частный капитал к 2030 году, которое стало частью правительственной инициативы, может быть преждевременным.
За свои первые 15 лет массовые обязательные трасты, такие как Nest, продемонстрировали хорошие результаты, в основном благодаря фокусу на фондов, отслеживающих индекс с низкими затратами, избегая диверсификации в более дорогие классы активов, как подчеркивается в недавнем отчете Ассоциации консалтинговых актуариев.
Стремление в сектор жилой недвижимости выглядит разумным выбором, и представители Nest подчеркивают, что этот шаг был сделан независимо. Однако любое восприятие, что он управляет фондами, чтобы угодить государственным чиновникам, может подорвать его доверие к выполнению своей основной миссии: максимизации пенсионных сбережений для лиц с низкими доходами.
Патрик Хоскинг — финансовый редактор The Times
