Шарлотта Эдвардс вот уже подводит итоги своего одиннадцатого приобретения недвижимости для последующей сдачи в аренду за три года, утверждая, что бизнес никогда еще не был столь процветающим.
Ее подход заключается в покупке бывших домов из советских фондов или викторианских домов, требующих ремонта и значительного увеличения их стоимости. Три года назад, остановив свои приобретения недвижимости из-за переоценки, Эдвардс теперь воспринимает рыночные изменения благоприятно.
“Сейчас наилучшее время для расширения моего портфеля,” — сказала 40-летняя Эдвардс из Освестри, Шропшир. “Когда многие землевладельцы покидают рынок, появляются возможности для покупок.”
Сопротивляясь общему тренду землевладельцев, чьи продажи превышают покупки в течение последних восьми лет, Эдвардс продолжает инвестировать. Количество домов для аренды в Великобритании снизилось на 44% с мая 2016 года по тот же месяц 2021 года, в соответствии с данными от агентов по недвижимости Hamptons.
Прогнозы предвещают потерю еще 35 000 частных домов в аренду в этом году. Управление национальной статистики сообщает о 8.7% увеличении стоимости аренды в Англии за год, в апреле средняя составила £1,301 в месяц.
Аниша Беверидж, начальник отдела исследований в Hamptons, отмечает, что налоговые и регулятивные изменения вынудили некоторых землевладельцев выйти из бизнеса и отпугнули новых инвесторов.
Рост ипотечных ставок усугубляет ситуацию. Существующие собственники недвижимости, которые рефинансируют кредиты под среднюю фиксированную ставку в 5.3% для помещений под сдачу, выросшую с 3.5% в 2019 году, по данным Moneyfacts.
Ежемесячные выплаты по ипотеке на сумму £250 000 увеличились с примерно £1 250 до £1,500, что означает дополнительные £3 000 ежегодно. Хотя многие землевладельцы пользуются только процентными ипотеками, повышенные издержки означают, что многие не проходят проверку возможности на получение ипотеки.
Тем не менее, исследование Paragon Bank показывает, что 37% портфельных землевладельцев (с четырьмя или более объектами) намерены увеличить свою долю в этом году, вдохновленные сильным спросом на аренду или планами по дополнительному доходу на пенсии. Мы беседовали с тремя инвесторами относительно их стратегий успеха.
‘Я ищу идеального арендатора’
Эдвардс начала свой путь в мире сдачи в аренду в 2021 году. После смерти своего брата и отца от рака два года назад, что привело к долгам от лечения отца, ей понадобилась финансовая стабильность. Она покинула работу в области коммуникаций, чтобы управлять семейным строительным бизнесом, но оказалась без постоянного дохода.
“Со £50,000 накоплений, но без заработка, мне пришлось найти способ генерации регулярного дохода,” — сказала Эдвардс, у которой дочь, Флоренция, девять лет. “Я изучала стратегии инвестирования в недвижимость онлайн и консультировалась с другими инвесторами.”
Эдвардс использует стратегию BRRR: покупка, ремонт, рефинансирование и сдача в аренду. Она стремится приобретать недопоцененные обветшалые объекты, затрачивая до £25,000 на ремонт перед сдачей их в аренду.
С помощью повышения стоимости после рефинансирования по новой, высокой стоимости, Эдвардс извлекает эквити, восстанавливая большую часть своего первоначального вклада. Она стремится увеличить стоимость объекта на 20% после реставрации.
Фокусируясь на городах Шропшира и рядом с Урехемом, Эдвардс приобрела три объекта с помощью мостового финансирования и два с использованием ипотек для сдачи в аренду и эквити, высвобожденного из других объектов. Ее строительный бизнес разработал оставшиеся объекты с помощью заемных фондов на развитие.
Ее последний объект по сдаче в аренду — это трехкомнатный викторианский дом в Шропшире стоимостью £200,000, предназначенный для превращения в пятикомнатный дом с множественным проживанием, от которого ожидается получение £2,500 арендной платы в месяц.
“Большинство моих арендаторов — иммигранты с разрешением на работу на пять лет, что обеспечивает долгосрочную аренду,” — сказала она.
“Многие из них работают на NHS и прошли обширные проверки, что делает их идеальными арендаторами, стремящимися создать хорошую кредитную историю. Несмотря на их надежность, они часто сталкиваются с трудностями в аренде из-за предвзятости арендаторов.”
Получая примерно £5,000 прибыли ежемесячно, Эдвардс приписывает изменение своей карьеры в области сдачи в аренду изменению своей жизни, утверждая, что это показывает другим женщинам, как достичь финансовой независимости.
‘Я приобретаю объекты, избегаемые другими’
Томас Балогун, 41 год, из Эссекса, фокусируется на объектах с серьезными структурными проблемами, такими как оседание или проблемы с крышей, часто доступными по сниженным аукционным ценам. “Я ищу те, которые значительно недооценены и значительно улучшаю их,” — объяснил он.
Балогун собирает несколько квот строительных компаний для оценки затрат и включает бюджет на расширения для добавления дополнительной арендной стоимости. Он рассчитывает потенциальную прибыльность, чтобы убедиться, что проект покрывает ипотечные затраты.
Растущие затраты на заем являются проблемой, так как для землевладельцев арендная плата недостаточна для покрытия новых ипотечных ставок. Балогун обычно начинает с мостовых кредитов, переходя на стандартные ипотеки в течение девяти месяцев после ремонта, увеличивающего стоимость объектов. Дэрил Норкетт из Shawbrook Bank подтверждает это как распространенную тактику расширения портфеля среди землевладельцев.
‘Я создал ограниченную компанию для максимизации прибыли’
Недавние налоговые изменения усложнили получение прибыли для землевладельцев. Ранее собственники недвижимости для аренды могли сопоставить все процентные выплаты по ипотеке с арендным доходом до налогообложения; теперь они могут получить только 20% налогового вычета на финансовые затраты.
Собственность через ограниченную компанию остается привлекательной из-за налоговой ответственности перед корпорацией, позволяющей полное вычетание процентных выплат по ипотеке до расчета налогообложения. Это также означает более простые проверки на возможность погашения и более крупные кредиты от кредиторов.
По данным Paragon Bank, процент покупок недвижимости через ограниченные компании вырос с 4% в 2014 году до 79% к 2023 году, достигнув 82% в этом году.
Давиндер Сангхера, 36 лет, вошла в мир недвижимости для аренды в 2016 году, работая трейдером. Перешед на полное время владения объектами после профессионального обучения, она создала ограниченную компанию для извлечения выгод из выгодных налоговых правил.
“Все мои дома с множественным проживанием находятся под управлением ограниченной компании,” — сказала Сангхера. “Таким образом, я могу вычитать полный процент по ипотеке из арендного дохода до налогообложения. Это невозможно, когда недвижимость находится в личном владении.”
Сангхера приобретает доступные двух- и трехкомнатные рядные дома в Западных Мидлендсах, часто добавляя комнаты, увеличивая первый этаж или чердаки для объектов с множественным проживанием, сдающихся индивидуальным арендаторам.
Проживающая на юге Манчестера с партнером Крисом Рибейро, 34 года, и их четырехмесячной дочерью Иная, у Сангхера семь объектов обычно приносили ежемесячно от £1,000 до £1,500 после уплаты налогов. После увеличения ставок по двум домам выплаты упали до примерно £800 в месяц.’
Несмотря на это, она планирует расширить свой портфель в будущих годах, когда обязанности по воспитанию уменьшатся.
