Луиза Митчелл никогда не предполагала, что после покупки 25-процентной доли однокомнатной квартиры на востоке Лондона она останется там на протяжении 11 лет.
Используя государственную программу совместной собственности, предназначенную для того, чтобы помочь людям получить долю в недвижимости, оплачивая сниженную арендную плату за оставшуюся долю, Митчелл обнаружила, что процесс позиционировался как путь к собственности. «Это действительно рекламировалось как уверенный шаг на лестнице жилья», — поделилась она.
Теперь, в 47 лет, Митчелл погасила свой ипотечный кредит в размере 52 000 фунтов стерлингов в 2017 году, используя средства наследства, но ей становится все труднее накопить деньги на более крупное жилье в Лондоне. С 2013 года ее аренда и сборы за услуги возросли с 360 до 795 фунтов стерлингов в месяц.
Она выразила обеспокоенность тем, что растущие расходы и страхи по поводу высотных зданий, особенно после катастрофы в Гренфелле, могут отпугнуть потенциальных покупателей. Ее недвижимость остается нераспроданной с момента пожара в 2017 году из-за проблем с облицовкой, которые, наконец, начали решаться.
«Мне под сорок, и я хочу дом с садом, но я застряла здесь», — вздохнула она. «Эта программа была предназначена, чтобы помочь мне продвинуться вперед, но я не могу этого сделать. Я совершенно не извлекла выгоду из этой схемы».
Совместная собственность — не единственная инициатива, направленная на покупателей первого жилья; однако многие другие также дали разочаровывающие результаты. Программа «Помощь в покупке» предоставила покупателям первого жилья беспроцентный кредит в размере 20 процентов (или 40 процентов в Лондоне) на пять лет, распределив 24,7 миллиарда фунтов стерлингов на 387 195 домов. Critics argue that, restricted to new builds, it contributed to inflated housing prices, with a Money investigation revealing one in eight properties lost value by the time borrowers settled their loans.
Несмотря на то, что программа «Помощь в покупке» завершилась в марте 2022 года, существует несколько альтернативных схем, каждая из которых предлагает уникальные предложения и проблемы.
Совместная собственность
Созданная в 1980-х годах для обеспечения доступным жильем, совместная собственность ориентирована на домохозяйства с доходом до 80 000 фунтов стерлингов (90 000 в Лондоне). Покупатели жилья могут сначала приобретать меньшую долю, обычно 25 процентов, чтобы увеличить доступность и, возможно, увеличить свою долю с течением времени через процесс, известный как «стейркейсинг». Согласно статистике правительства, частные продажи по этой схеме выросли с 7 734 в 2014-15 годах до 17 126 в 2022-23 годах, при этом 7 процентов первых покупателей воспользовались программой в прошлом году.
Дэвид Фелл из агентства недвижимости Hamptons отметил: «Учитывая типичное требование по первоначальному взносу в 10 процентов от купленной доли, совместная собственность относительно доступна, даже с низкими сбережениями и высокими ипотечными ставками».
Тем не менее, схема сталкивается с серьезной критикой. В марте комиссия по уравниванию возможностей, жилью и сообществам определила, что совместная собственность «катастрофически не справляется с обеспечением доступного пути к собственности для слишком многих людей», указывая на проблемы растущей аренды, повышенных сборов за услуги и сложных договоров аренды.
Как правило, аренда начинается с 2,75 процента от доли недвижимости, которая не принадлежит, и ежегодно увеличивается на основе инфляции плюс дополнительные 0,5 процентных пункта.
Флорис тен Нийенхейс из приложения Stairpay, которое обучает пользователей долгосрочным расходам, связанным с совместной собственностью, заявил, что те, кто не участвует в стейркейсинге, могут в конечном итоге платить больше, чем частные арендаторы, после примерно семи лет. По данным Hamptons, только около 2 процентов совместных собственников достигли стейркейсинга до 100 процентов в прошлом году.
Другие расходы тоже имеют значение: даже если у вас всего лишь 25 процентов собственности, вы по-прежнему несете ответственность за полные затраты на обслуживание и ремонт, а также за сборы, связанные с процессом стейркейсинга каждый раз, включая юридические расходы и гербовый сбор, как только доли превышают 80 процентов.
Более того, продажа объектов совместной собственности представляет собой трудность, поскольку владельцы, как правило, могут продавать только свою долю и могут быть обязаны вернуть ее жилищной ассоциации.
Паула Хиггинс из HomeOwners Alliance отметила: «Изначально людям нравится получать выгоду, поскольку они больше не арендуют и чувствуют себя уверенно в собственности. Однако уровень удовлетворенности, как правило, со временем снижается.
«Необходимо больше информации о всех комплексных расходах, связанных с совместной собственностью, за пределами только первого года».
Помощь в покупке и бессрочные ИСА
Индивидуальный сберегательный счет помощи в покупке был введен в 2015 году, но с апреля 2017 года он был заменен бессрочным ИСА. Оба счета предлагают 25-процентный государственный бонус на средства, накопленные для покупки первого дома, позволяя ежемесячные сбережения в 200 фунтов стерлингов в счете «Помощь в покупке» и до 4 000 фунтов стерлингов в год в бессрочном ИСА.
Эти счета оказались популярными; схема помощи в покупке помогла приобрести 601 476 объектов недвижимости на сумму более 107 миллиардов фунтов стерлингов с декабря 2015 года до марта, тогда как 171 050 человек использовали 2,19 миллиарда фунтов стерлингов из бессрочных ИСА для покупки своих первых домов.
Тем не менее, возникли ограничения. Каждый счет накладывает предел на цену недвижимости: 250 000 фунтов стерлингов для сберегательного счета помощи в покупке (450 000 в Лондоне) и 450 000 фунтов стерлингов для бессрочного ИСА. Эти пороги остаются неизменными с момента создания, несмотря на общее 40-процентное увеличение средней стоимости недвижимости с декабря 2015 года до 241 502 фунтов стерлингов в июне. Если бы потолок в 450 000 фунтов стерлингов был увеличен соответственно, он бы составил 630 000 фунтов стерлингов сегодня.
Держатели бессрочного ИСА, стремящиеся приобрести объекты недвижимости, превышающие эти пределы, сталкиваются с 25-процентным штрафом за снятие средств, теряя как свой государственный бонус, так и часть своих сбережений. Штрафы составили 47,2 миллиона фунтов стерлингов в 2022-23 годах. Напротив, сберегательный счет «Помощь в покупке» не подразумевает штрафов за снятие средств, хотя и с более низкими пределами цен на недвижимость.
Мэтт Маккенна из финансово-исследовательской компании Finder выразил мнение: «Это абсурдная ситуация. Многие люди оказываются перед трудными решениями о том, как использовать сбережения, которые они накапливали в течение многих лет».
Натали Прингл, 35 лет, стремится использовать свои 25 000 фунтов стерлингов, накопленных в ее бессрочном ИСА, для покупки дома. Живя на юго-западе Лондона, она беспокоится о том, чтобы найти недвижимость в пределах 450 000 фунтов стерлингов и боится потерять более 6 000 фунтов стерлингов, если ей придется снять свои средства, что заставило ее прекратить сбережения в ее ИСА.
«Эти штрафы и ценовой лимит часто делают счет неэффективным. Если бы мне пришлось заплатить штраф, это значительно откинуло бы меня назад», — заметила Прингл. «Схема предназначена для того, чтобы мотивировать накопления, но ограничения, похоже, противоречат самой ее сути».
Схема гарантии ипотеки
В апреле 2021 года правительство запустило схему гарантии ипотеки, чтобы побудить банки предлагать ипотеки с меньшими первоначальными взносами.
Данные Управления финансового контроля показали, что доля новых ипотек, согласованных с соотношением кредита к стоимости (LTV) между 90 и 95 процентами, упала с 4,15 процента в конце 2019 года до всего лишь 0,8 процента через год, поскольку кредиторы отказались от предложений с низкими первоначальными взносами на фоне экономической неопределенности.
Эта схема позволила банкам приобретать страховку на ипотеки с 95 процентным соотношением LTV для покрытия потенциальных дефолтов. Среди участвующих банков такие как Barclays, Halifax, HSBC, Lloyds, NatWest и Santander.
Тем не менее, заинтересованность остается низкой: в рамках программы с момента ее запуска и до марта было одобрено лишь 38 156 из 1,03 миллиона кредитов для покупателей первого жилья.
Высокие ставки по вариантам с низкими первоначальными взносами отпугивают многих покупателей первого жилья, которые часто предпочитают подождать, пока смогут внести больший первоначальный взнос. Например, лучшая двухлетняя фиксированная ставка для 5-процентного первоначального взноса сейчас составляет 5,45 процента от Monmouthshire Building Society, при этом ежемесячные платежи по ипотеке в 200 000 фунтов составляют 1 222 фунта стерлингов.
Напротив, те, у кого 15-процентный первоначальный взнос, могут получить более выгодную ставку в 4,69 процента от NatWest, что снижает их ежемесячные платежи до 1 133 фунтов стерлингов и экономит 1 068 фунтов стерлингов в год.
«Система способствовала улучшению конкуренции и расширению вариантов, что является важным, но заемщики по-прежнему сталкиваются с трудностями при оценке доступности», — отметил Пол Бродхед из Ассоциации строительных обществ.
