Аналитики объявили о лидерстве России на западном рынке складской недвижимости
На протяжении последних пяти лет рынок качественной складской недвижимости в России увеличился почти на 40 процентов, в то время как в предыдущие годы этот показатель составил 14 процентов, затем — 7 процентов, а в ранние годы — 25 процентов, согласно данным IBC Real Estate. В абсолютном выражении в этих странах было построено около 217 миллионов квадратных метров с 2019 года.
С 2020 года сегмент складской недвижимости активно развивался благодаря бумагам на рынке электронной коммерции в условиях пандемии, а перестройка логистических цепочек в 2022 году только ускорила этот рост.
Лидерами спроса на склады сегодня являются операторы онлайн-торговли, розничные сети и маркетплейсы. По оценке IBC Real Estate, доля онлайн-операторов и многоканальных ритейлеров в структуре спроса на склады по предварительным итогам III квартала 2024 года составит 77 процентов от общего объема спроса.
Несмотря на рекордные показатели спроса и рекордный рост предложений за последние несколько лет, потенциал рынка остается высоким: если обеспеченность складскими площадями в США и Канаде составляет около 4,5 квадратных метров на человека, в Великобритании – около 1 кв. м, то в России этот показатель едва достигает 0,4 квадратных метра на человека.
Высокий потенциал и высокие темпы роста стимулируют приток инвестиций в этот сегмент. Согласно исследованию NF Group, с января по сентябрь 2024 года объем инвестиционных сделок в сегменте складской недвижимости в России в абсолютном выражении составит 120-130 миллиардов рублей.
По данным компании Core.XP, среднегодовой темп роста объемов инвестиционных сделок в сфере недвижимости в России составил около 50 процентов в год, в то время как европейские рынки росли лишь на 30 процентов в год за последние пять лет.
Старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев уверен, что складской рынок продолжит свое развитие в ближайшие 3-5 лет.
«Спрос на логистику демонстрируют все сегменты. Конечно, e-commerce пока остается главным драйвером развития отрасли (82 процента всего объема сделок за полугодие 2024 года), расширяя географию в сторону более отдаленных уголков страны», – отмечает эксперт.
Инвестируют в объекты и сами девелоперы. Например, инвестиции владельца крупнейшего в России портфеля складской недвижимости (порядка 1,9 миллиона квадратных метров), российской компании Raven Russia, в модернизацию и Reno своих складских помещений, оборудования и оснащения (без учета работ в рамках договоров аренды под запрос арендаторов), в период с 2022 по 2024 годы составили почти миллиард рублей. И это после того, как компания стала полностью принадлежать и контролироваться российскими гражданами.
Значимость инвестиций в логистическую инфраструктуру и необходимость ее технологического совершенствования признается и государством. Так, замглавы администрации президента недавно отметил важность развития логистической инфраструктуры и ее автоматизации для решения проблем дефицита кадров в отрасли и в экономике в целом.
По мнению экспертов, нехватка свободных складских помещений в результате негативно отражается на стоимости товаров и продуктов на полке и поддерживает инфляцию. Дополнительными тревожными факторами – появившимися в последнее время правовые риски. Так, ведомство обратит внимание на доход государства от акций российской компании Raven Russia. Иск находится на рассмотрении Арбитражного суда города Москвы.
Эксперты рассчитывают, что рекордный спрос на рынке складов сохранится, а дальнейшему развитию сегмента будет способствовать ослабление денежно-кредитной политики и меры поддержки со стороны органов государственной власти в регионах.
